Tái cấu trúc không gian công nghiệp, đón dòng vốn tỷ USD
Tại tọa đàm "Bất động sản công nghiệp phía Nam: Đón làn sóng FDI công nghệ cao và kiến tạo hệ sinh thái sản xuất mới" tổ chức ngày 25/9, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang đứng trước yêu cầu chuyển đổi mạnh mẽ để đón dòng vốn FDI thế hệ mới.
Thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá thuê đất và diện tích mặt bằng, các địa phương cần xây dựng hệ sinh thái công nghiệp có khả năng đáp ứng những tiêu chuẩn khắt khe của nhà đầu tư công nghệ cao, từ hạ tầng kỹ thuật, nguồn điện, logistics đến nhân lực và chuỗi cung ứng.
Ông Lê Văn Thinh, Phó Trưởng ban Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp Tp.HCM.
Theo ông Lê Văn Thinh, Phó Trưởng ban Ban Quản lý các Khu chế xuất và Công nghiệp Tp.HCM, thành phố hiện có 105 khu chế xuất, khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 50.288 ha.
Trong đó, 67 khu chế xuất, khu công nghiệp đã có quyết định thành lập, tổng diện tích 28.020 ha. Có 3 khu chế xuất và 55 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, với tổng diện tích 22.410 ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 80%.
Đáng chú ý, trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào các khu chế xuất, khu công nghiệp của thành phố đạt 5,57 tỷ USD, bằng 131% kế hoạch năm và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2025. Trong đó, vốn FDI đạt 4,27 tỷ USD, tăng 62%.
Ban Quản lý đã cấp mới 100 dự án với tổng vốn đăng ký 3,14 tỷ USD và có 120 dự án điều chỉnh tăng vốn, với tổng vốn tăng thêm 1,13 tỷ USD.
Công nghiệp, dịch vụ đang là "đầu tàu" thu hút nguồn vốn FDI tại Tp.HCM.
Diễn biến này cho thấy sức hút của các khu công nghiệp Tp.HCM tiếp tục được duy trì, trong đó dòng vốn nước ngoài có sự gia tăng đáng kể. Đặc biệt, xu hướng đầu tư vào những dự án quy mô lớn, có hàm lượng công nghệ cao đang đặt ra yêu cầu mới đối với việc chuẩn bị hạ tầng và tổ chức không gian công nghiệp.
Một trong những dự án đáng chú ý là Trung tâm dữ liệu AI tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung, với tổng vốn đầu tư 2,1 tỷ USD, cho thấy xu hướng mở rộng đầu tư vào hạ tầng phục vụ nền kinh tế số.
Để đón dòng vốn mới, Tp.HCM định hướng tái cấu trúc không gian công nghiệp theo ba khu vực chức năng, gồm khu vực Tp.HCM trước đây, Bình Dương trước đây và Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây.
Theo đó, khu vực Tp.HCM trước đây được định hướng phát triển công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, tận dụng hệ sinh thái viện, trường và nguồn nhân lực chất lượng cao. Khu vực Bình Dương tập trung phát triển công nghiệp đa ngành, công nghiệp công nghệ cao và công nghiệp sinh thái. Trong khi đó, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu định hướng công nghiệp nặng quy mô lớn gắn với cảng biển nước sâu, năng lượng và logistics.
Việc phân vùng này nhằm hình thành mạng lưới công nghiệp có tính bổ trợ, phát huy lợi thế của từng khu vực, đồng thời tạo điều kiện để nhà đầu tư lựa chọn địa điểm phù hợp với đặc thù sản xuất.
Bên cạnh đó, thành phố đặt mục tiêu chuẩn bị khoảng 6.500-6.800 ha đất sạch có hạ tầng hoàn chỉnh trong giai đoạn 2025-2030. Mô hình nhà xưởng cao tầng cũng được nghiên cứu nhân rộng nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tạo thêm mặt bằng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghệ cao.
Hạ tầng điện, nhân lực và chuỗi cung ứng là điều kiện giữ chân nhà đầu tư
Bên cạnh quỹ đất, khả năng cung ứng điện ổn định, nguồn nhân lực chất lượng cao và hệ sinh thái sản xuất phụ trợ được xem là những yếu tố quyết định sức hút của bất động sản công nghiệp phía Nam đối với dòng vốn FDI công nghệ cao.
Ông Bùi Quốc Hoan, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Điện lực miền Nam (EVNSPC), cho biết nhóm khách hàng công nghiệp - xây dựng hiện chiếm khoảng 60-65% tổng sản lượng điện thương phẩm trên địa bàn EVNSPC quản lý, với tốc độ tăng trưởng phụ tải bình quân 7-10% mỗi năm.
Sự gia tăng nhu cầu điện, đặc biệt tại các khu công nghiệp tập trung nhiều dự án công nghệ cao, đang tạo áp lực lên hệ thống lưới điện. Các nhà máy sử dụng thiết bị tự động hóa, dây chuyền sản xuất chính xác và trung tâm dữ liệu đòi hỏi nguồn điện không chỉ đủ công suất mà còn phải ổn định, liên tục và bảo đảm chất lượng.
Ông Bùi Quốc Hoan, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Điện lực miền Nam.
Theo ông Bùi Quốc Hoan, việc lựa chọn vị trí phát triển khu công nghiệp công nghệ cao cần gắn với khả năng đáp ứng của lưới điện hiện hữu hoặc quy hoạch phát triển lưới điện trong tương lai.
EVNSPC đã thống nhất đầu tư các dự án cấp điện cho 7 khách hàng công nghiệp lớn, với tổng công suất đăng ký 460,4 MW, sản lượng điện dự kiến khoảng 473.121 MWh. Phần lớn các trạm biến áp 110kV dự kiến đóng điện trong quý III và quý IV/2027.
Ông Bùi Quốc Hoan cho rằng cần tăng cường phối hợp giữa ngành điện, ban quản lý khu công nghiệp và chủ đầu tư hạ tầng ngay từ giai đoạn quy hoạch, bảo đảm tiến độ phát triển lưới điện đồng bộ với kế hoạch thu hút đầu tư. Việc này giúp hạn chế tình trạng hạ tầng điện chưa sẵn sàng khi nhà máy đi vào hoạt động, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Ngoài nguồn điện ổn định, năng lượng xanh cũng trở thành yêu cầu quan trọng khi các đối tác quốc tế ngày càng chú trọng tỷ lệ năng lượng tái tạo trong sản xuất.
Theo ông Bùi Quốc Hoan, doanh nghiệp có thể phát triển điện mặt trời mái nhà tự sản xuất, tự tiêu thụ hoặc tham gia cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA). Trên địa bàn EVNSPC quản lý, hiện có 933 đơn vị lắp đặt điện mặt trời mái nhà tại nhà xưởng khu công nghiệp, khu chế xuất và cụm công nghiệp, với tổng công suất 845 MWp.
Hạ tầng điện, nhân lực và chuỗi cung ứng là điều kiện giữ chân nhà đầu tư.
Từ góc độ doanh nghiệp sản xuất, ông Lữ Chính Minh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam (TVC) cho rằng, ngành công nghệ cao đặc biệt coi trọng nguồn nhân lực, chất lượng hạ tầng dùng chung và khả năng dự liệu thủ tục hành chính.
TVC chuyên sản xuất bảng mạch in (PCB), linh kiện nền tảng trong các thiết bị điện tử, từ máy tính, điện tử ô tô đến máy chủ AI và trung tâm dữ liệu. Dự án tại Châu Đức, khu vực phía Đông Tp.HCM, được triển khai qua hai giai đoạn với tổng vốn đầu tư khoảng 450 triệu USD, công suất khoảng 792.000 m²/năm và quy mô dự kiến khoảng 3.600 lao động.
Theo ông Lữ Chính Minh, ngoài kết nối cảng biển, sân bay và quỹ đất mở rộng, doanh nghiệp còn quan tâm đến điều kiện cư trú cho chuyên gia nước ngoài, chất lượng điện, cấp nước và xử lý nước thải.
Ông Lữ Chính Minh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Electronic Tripod Việt Nam (TVC).
Đối với các ngành sản xuất công nghệ cao, việc gián đoạn điện có thể khiến thiết bị dừng hoạt động, gây thiệt hại sản phẩm và kéo dài thời gian khôi phục vận hành. Do đó, doanh nghiệp cần được bảo đảm điều kiện hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, từ điện, nước đến xử lý môi trường.
Một yếu tố khác được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là khả năng phát triển nguồn nhân lực tại chỗ. Ông Lữ Chính Minh cho rằng cần tăng cường hợp tác giữa doanh nghiệp và cơ sở đào tạo để phát triển đội ngũ kỹ sư Việt Nam, từng bước làm chủ thiết bị, quy trình sản xuất và quản lý chất lượng.
Trong giai đoạn đầu, chuyên gia nước ngoài có thể phối hợp với kỹ sư trong nước để chuyển giao kinh nghiệm, đào tạo và cải tiến quy trình. Đây là cơ sở để nâng cao năng lực sản xuất, giảm phụ thuộc vào nhân lực nước ngoài và tăng khả năng tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.
Đối với chuỗi cung ứng nội địa, ông Lữ Chính Minh nhấn mạnh doanh nghiệp Việt Nam muốn trở thành nhà cung cấp cho các nhà máy công nghệ cao cần đáp ứng các tiêu chí về chất lượng ổn định, thời hạn giao hàng, chi phí, dịch vụ kỹ thuật, bảo vệ môi trường, điều kiện lao động và bảo mật thông tin.
Theo ông, lộ trình nội địa hóa có thể bắt đầu từ những hạng mục doanh nghiệp trong nước đã đủ năng lực như bao bì, vật tư tiêu hao, bảo trì, sửa chữa và dịch vụ kỹ thuật công trình. Sau quá trình kiểm chứng chất lượng, phạm vi hợp tác có thể mở rộng dần sang các hạng mục có yêu cầu cao hơn.
Từ thực tế trên, bài toán thu hút FDI công nghệ cao tại phía Nam không chỉ dừng lại ở việc mở rộng diện tích khu công nghiệp hay gia tăng vốn đăng ký. Các địa phương cần đồng bộ quỹ đất sạch, hạ tầng giao thông, nguồn điện ổn định và xanh, nhân lực chất lượng cao cùng hệ thống doanh nghiệp cung ứng trong nước.
Việc hình thành hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh sẽ tạo điều kiện để nhà đầu tư giảm chi phí vận hành, nâng cao hiệu quả sản xuất và duy trì hoạt động lâu dài. Đây cũng là hướng đi để Tp.HCM phát huy lợi thế liên kết vùng, nâng cao chất lượng dòng vốn FDI và gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp trong giai đoạn tới.
Phùng Sơn
